Willst du dir auch ein Haus kaufen und dich anschließend mit dem Immobilien-Besitz über steigende Mieteinnahmen freuen? Eine bewohnte (natürlich nicht von dir) Immobilie als Kapitalanlage kann bringt dich deinen Träumen ein Stück näher – ohne selbst dafür arbeiten zu müssen und praktisch kostenlos. Was es beim Immobilien Hauskauf ohne Eigenkapital zu beachten gilt erfährst du hier.
Immobilien Hauskauf als Kapitalanlage
Einfach und genial ist der Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage: Du erwirbst heute eine Eigentumswohnung, die mit einem Darlehen von der Bank finanziert wird. Wenn die Immobilie vermietet ist, bezahlt dein Mieter innerhalb der nächsten 15 bis 20 Jahre dieses Darlehen vollkommen ab und anschließend gehört die Wohnung komplett zu deinem Vermögen. Ab dem Zeitpunkt kannst du die Immobilie dann auch selbst bewohnen oder dich weiterhin freuen über die zusätzlichen Einnahmen aus der Miete. Du kannst dann genau über das Geld verfügen, das dem Wert der Wohnung entspricht. Bei einer regulären Eigentumswohnung können, je nach Wohnung und Wohnlage, bis zu 200.000 Euro und mehr faktisch dir gehören, ohne dass du jemals für dieses Geld hättest arbeiten müssen.
Immobilienbesitz bedeutet bleibender Wohlstand
Immobilien bedeuten abhängig von der Lage ein bleibenden Wert. Denn im Gegensatz zu Aktien und vielen anderen Geldanlagen hast du in einen Realwert investiert, weil du ein reales Objekt „in den Händen“ hältst welches sind nicht von Kursschwankungen oder wirtschaftlichen Flauten betroffen ist. Der Wert einer Immobilie existiert nicht nur auf dem Papier, denn du besitzt eine sichtbare Sicherheit. Eine gut gelegene Immobilie wird im Laufe der Zeit im Wert steigen.
Von steigenden Mieten profitieren
Für den heute aufgenommenen Kredit bleibt die Höhe der Zahlungen über die nächsten Jahre gleich hoch. Gleichzeitig kannst Du über die Laufzeit des Darlehens aber die Miete entsprechend der normalen Preissteigerung anpassen, also erhöhen. Wenn du mit diesem Geld regelmäßig eine Sonderzahlung machst, beschleunigt das den Tilgungsprozess über die Zeit und das Darlehen ist schneller abbezahlt, als ursprünglich gedacht. Entsprechend höher als ursprünglich gedacht, sind später auch deine Mieteinnahmen.
Du kaufst günstiger ein
Wesentlich günstiger als leer stehende Wohnungen sind nämlich die vermieteten, weil die meisten Käufer von Eigentumswohnungen diese ja selbst bewohnen wollen. Dadurch interessieren sich viele Käufer überhaupt nicht für vermietete Objekte. Und dieser verkleinerte Käuferkreis wiederum reduziert den Kaufpreis um bis zu 30% und mehr. Die Wohnung bleibt die selbe, und du musst nicht einmal einen Mieter suchen, denn den bekommst du gleich dazu.
Du bleibst unabhängig
Auch wenn sich dein Leben verändert, bist du nie an den Ort gebunden, an dem sich deine Immobilie befindet. Weil du die Wohnung nicht selbst nutzt, bleibst du ungebunden und kannst weiterhin flexibel auf neue Chancen und Herausforderungen reagieren. Wie auch immer sich dein Leben verändert und beeinflusst, als Sicherheit bleibt dir immer deine Immobilie.
Du benötigst kein Eigenkapital
Wie ich dir bereits erklärt habe, stellt die Immobilie einen realen Wert dar, der für die Bank gleichzeitig als Sicherheit dient. Damit die Bank einen Kredit zum Erwerb von Eigentum bewilligt, reicht es im Regelfall, wenn du ein regelmäßiges Einkommen nachweisen kannst.
Und warum macht das denn nicht jeder?
Von diesem genial einfachen Prinzip wissen zum Glück die meisten Leute noch nichts bzw. haben sich nie wirklich Gedanken über den Erwerb von Immobilien gemacht. Für viele sind vermietete Immobilien „etwas für Reiche“ – aber auch diese müssen ihr Eigentum ja schließlich irgendwann mal erworben haben.
Funktioniert das wirklich?
Um zu illustrieren, wie einfach du zu deiner eigenen Immobilie kommst, werde ich dir im nächsten Abschnitt ein einfaches Rechenbeispiel präsentieren, das auch dich garantiert überzeugen wird.
Ein reales Beispiel
Folgendes Beispiel basiert auf einem realen Objekt:
Eine 3 Zimmer Wohnung mit 67 qm im Darmstädter Stadtteil Bessungen. Der Kaufpreis für diese Immobilie liegt bei 100.000 Euro, zusätzlich ist mit Kaufnebenkosten in Höhe von 10.000 Euro zu rechnen.
Die Wohnung ist bereits vermietet und so zahlen die Mieter ohne die Betriebskosten pro Monat eine Kalt- bzw. Nettomiete von 520 Euro.
Der Einkauf
Willst du den Kauf dieser Immobilie komplett über ein Darlehen abdecken, entspricht der Darlehensbetrag der Summe von Kaufpreis und Kaufnebenkosten:
100.000 + 10.000 Euro = 110.000 Euro. Realistische Bedingungen für einen solchen Kredit wäre ein effektiver Jahreszins von 4%, also 4.400 Euro im Jahr, und eine Tilgung von 1%, entsprechend 1.100 Euro im Jahr. Insgesamt entsteht also eine Belastung von 5.500 Euro im Jahr oder 458,33 Euro im Monat.
Dein Mieter bezahlt
Aus den oben stehenden Absätzen geht hervor, dass die Miete von 520 Euro die laufenden Kosten für das Darlehen (458,33 Euro) mehr als abdeckt. Als Eigentümer der Wohnung musst du zusätzliche 60 Euro im Monat für die Instandhaltung und Verwaltung der Wohnung rechnen. Zusammen mit den laufenden Kosten für das Darlehen ergeben sich dann 458,33 Euro + 60 Euro = 518,33 Euro, die monatlich für den Erwerb und die Instandhaltung der Immobilie anfallen. Auch dieser Betrag liegt immer noch im Rahmen der Miete und verursacht dir keine finanzielle Mehrbelastung.
Über die Jahre gerechnet
Bei einem Darlehen dieser Art ändert sich bei gleichbleibender Belastung das Verhältnis von Zins und Tilgung über die Zeit: Wenn der Darlehensbetrag schrumpft, werden auch die anfallenden Zinsen weniger, der Anteil der Tilgung an der monatlich gleichbleibenden Belastung (Annuität) steigt dagegen anteilig. Durch diesen Mechanismus gehört die Immobilie nach nicht einmal 18 Jahren komplett dir. Dann kannst du selbst in Ihre Wohnung einziehen oder sich über die zusätzlichen monatlichen Mieteinnahmen freuen.
Diese Rechnung beinhaltet noch keine Mietanpassungen (Erhöhungen) und keinerlei Sonderzahlungen, die den Prozess der Tilgung beschleunigen. Du kannst deshalb davon ausgehen, dass du die Immobilie sogar einige Jahre früher als berechnet besitzen wirst.